导航菜单

不开玩笑,今年开发商的朋友,穷到吃不起一顿火锅!

云顶app下载

  二娃说

  房子,买对了是财富,买错了才是不动产,动不了的财产。

  12jN0XYD1kjLOKqWZ=ciexdOxVjpQdcWbyrnMueHQRUJ61563012743315.gif

  上周六,二娃写了一篇“降价40万,也无人要!这是广州二手房的真实现状”的稿子,没想到阅读量刷刷刷的冲到了2万+。

  为此,很多网友私信来问我:“二娃,现在买房是不是可以再等等,不用慌?”“二娃,为什么我买的房子一年了,也不涨价,反而还跌了一点?”

  既然大家这么关注这个话题,那二娃今天就从“开发商目前正在面临的一个状况”来给大家分析一下,目前整个市场到底啥样,买房该不该再等等?

  Z4jczGtatWuZxcl1eNoyHkReYXpfDYiB7dQOFCPi2QbN41563012743317compressflag.jpg

  1

  融资渠道被斩断,开发商资金链紧张

  但凡是混地产圈的人,应该都知道,从2018年起,国家就对房地产融资,开始了逐步收紧政策,从棚改融资贷收紧,到开发贷收紧,再到这两天最受关注的“地产信托业务被叫停”,可以说,开发商资金链在近两年来,面临了前所未有的考验。

  这也是为什么去年碧桂园紧急叫停了三四五线城市全覆盖战略,转而变成“用规模换现金”的打法;万科去掉“地产”更名为“万科企业”的根本原因。

  cdijrUIwnYVMM5X8ubgq7teisBaUaWOKaLGZx0mLCDvnR1563012743320.jpg

  作为一个小白购房者,上面一段文字是不是看不太懂?没关系,二娃来给大家解释一下!

  上面就是说,以前开发商拿地也好,棚改也好,基本大部分的钱都是去银行融资,不需要自己掏钱,但是后来调控越来越严,银行也不给钱融资了,开发贷只放给部分的龙头房企,很多开发商根本拿不到钱。所以,房企想要去拿地,开发新项目,只能靠自己现有的资金去操作。这么一来,手里没有充足现金流的开发商,根本玩不动这把大刀。

  而这样的现象,往往会让开发商更加谨慎,出现几个结果:

  ①不敢乱去拿地,地王项目越来越少。

  ②尽可能快速销售手里的库存,以释放折扣和优惠来卖房。

  ③一手房,二手房价格颇受冲击,涨价可能性减小。

  x4=lJF29i15P6QbVVAC=QaeRQNIILwQolVpucocZJTOT41563012743320.jpg

  2

  资金链实在熬不住的,只能断臂求生存

  大家都知道,在地产界,其实有非常多的开发商是“高杠杆”玩家,他们的资金多半来自融资和发行债券,所以,当融资渠道被掐断之时,也就是他们游戏结束之际。

  比如“泰禾集团”它就是一名高杠杆玩家的代表,所以,在融资渠道收紧后,熬不住的它,不得不断臂求存!前后卖掉了全国数个项目,其中,泰禾广州院子,卖了51%股权给世茂、卖了29%股权给五矿,佛山泰禾院子也卖了30%股权给世茂。

  yzrghQO6ehLHL9rOvGJ8R9jW6SwxRvTwVHCDGAX2Nerjn1563012743313.jpg

  泰禾广州院子

  另外,粤泰集团也是一个很好例子,因为资金链断裂,而不得不转让了海珠天河湾二期、五羊“广州嘉盛大厦”、淮南恒升天鹅湾20%股权、深圳横岗四联贤合城市单元更新项目20%股权给世茂,转让资金共计63.97亿元。

  DtAjWOcpukkrx9m9JJ7Plo0iPTfadu09Aa2toYnZ0GEfB1563012743321compressflag.jpg

  被转让的广州嘉盛大厦

  虽然说,这属于“正常的商业行为”但也绝对是耐人寻味。

  为什么这些开发商都在今年出现资金链断裂?不得不说,这和整个市场环境以及政策调控,密不可分!未来几年,中小型房企生存或将更加艰难。

  3

  为了尽可能减少成本,开始“抱团取暖”

  那么,资金链紧张的情况下,又想要继续开发新项目怎么办?

  为了尽可能减小开发成本,于是广州市场出现了越来越多的“抱团式”开发的项目。少的,两个开发商一起开发一个楼盘,比如,保利碧桂园公园大道、华发华润峰尚九里、首创碧桂园悦山府、还有龙湖招商白云项目(刚拿完地,还未动工)。

  BbcPbpv3jBgpDj2A8Nxul23rk02uXX43rQouGT9qMCoLc1563012743317compressflag.jpg

  保利碧桂园公园大道项目实景图

  多一点的,甚至三个开发商一起开发,比如,中海金地保利大国、远洋招商保利东湾、中交绿城越秀柳岸晓风、保利世茂招商臻园。

  不得不说,这确实是一个共生存的好方法。

  oa2fhnc9qXKU70eaPXvOqu3vNyqDlnZaCu7sqV9XthTmH1563012743320compressflag.jpg

  | 大国实景图

  4

  限签又限价,想涨价不允许

  不过,2018年-2019年既然是房地产调控年,当然不只是融资渠道收紧这么简单,“限价”、“限签”、“限备案”同样让开发商挠头抓耳。

  根据开发商朋友爆料,他们想要开盘卖房,必须要把公建配套设施建到2/3才能拿到预售许可证(不同项目要求不一样,有的要求要建完验收后才给预售许可证),而拿到预售证后想开盘,“低开高走”的策略也行不通了,因为政府下了一个“紧箍咒”:楼盘拿到预售许可证之后,需以书面形式,进行申报备案价,审核通过后,在半年内不得更改价格,过了半年后,调整备案价也必须在10%以内。

  0TQjnVRVCXiJNgTw69=0vaaNTvb9x5dJzSi06=mxMn2631563012743320.jpg

  如此一来,开发商卖房速度变慢了,价格也不能随便上涨或下跌了,资金周转变得更加吃力。

  5

  高佣金做渠道分销 房企利润再缩水

  另外,在中国的房地产市场中,大多数人都是遵行“买涨不买跌”的理论,所以,大环境越是不好,就有越多人观望,房子也就越难卖。

  那么,开发商急于回笼资金,又该怎么办呢?

  这时候,大多数的项目都是启动分销模式,联动所有中介及分销平台,一起卖房,并且给出2%-6%的高佣金。

  这么一来,开发商让利越多,自己赚的钱也就越少,根据业内朋友透露,近年来,一个项目的盈利能超过10%就已经算不错的了,目前大部分楼盘都只有7%-8%的利润,个别楼盘,因为拿地成本太高,甚至亏本。

  lpfugmybYGjBRaMaJQfj2d1hZaj1Xn=Yx72kcd5e7MrQL1563012743320.jpg

  6

  部分开发商开始拖欠员工工资

  由于项目卖不好,利润又在不断降低,资金链还十分紧张,所以,一些地产公司开始连工资都发不出来了,有的甚至连续拖欠好几个月。

  Urw=htCVmpFfToIQuEiTjFK8d6UjJG5eY8Ed=RraG1EW61563012743320.jpg

  比如YH地产,因为资金问题,多个项目一直没拿房产证,业主维权多次也无济于事,而该地产公司很多员工,也因为拿不到工资而离职。

  好一点的大房企呢,倒不至于这么惨,但是员工普遍的佣金都贬低了,尤其是做策划的,一个月就底薪+1000多的佣金,到手1万块都没有,除去租房、吃饭、打车(尤其是项目在山卡拉的)的钱,几乎所剩无几。

  7

  接下来,该是放优惠,降价的时机了

  所以啊,在二娃看来,今年下半年的形式将更加严峻,如今连地产信托都被监管层按下了“暂停键”,可见开发商的资金链将更加紧张了。

  那么,资金链紧张之后会发生什么事情呢?

  当然是急迫卖房以回笼资金!而且往往伴随着多重优惠推出,比如这两天刷爆朋友圈的祈福天龙苑,从的价格,直接降价到元/!

  vvnbXjA3UGoGOdvMac7hgeUNzH9TqE0P6SOtRWbhMGPzC1563012743319compressflag.jpg

  7月13日祈福万景峰售楼部人气

  所以,二娃认为,这个时候便是刚需客抄底的好时机,我比较建议大家观望到国庆期间或年底再买,因为,这时候是房企冲业绩的时候,也是优惠最多的时候。

  补充一句:买房,尽可能买在市中心,尽可能买在地铁口,尽可能买有好学位的房子,不然房价跌的话,就是从你家开始!

  最后,二娃还想说一句:如果你有一个在开发商那里上班的朋友,请多给他们一些关爱吧,今年他们工资肯定不高,甚至穷到连火锅都吃不起!

  二娃说

  房子,买对了是财富,买错了才是不动产,动不了的财产。

  12jN0XYD1kjLOKqWZ=ciexdOxVjpQdcWbyrnMueHQRUJ61563012743315.gif

  上周六,二娃写了一篇“降价40万,也无人要!这是广州二手房的真实现状”的稿子,没想到阅读量刷刷刷的冲到了2万+。

  为此,很多网友私信来问我:“二娃,现在买房是不是可以再等等,不用慌?”“二娃,为什么我买的房子一年了,也不涨价,反而还跌了一点?”

  既然大家这么关注这个话题,那二娃今天就从“开发商目前正在面临的一个状况”来给大家分析一下,目前整个市场到底啥样,买房该不该再等等?

  Z4jczGtatWuZxcl1eNoyHkReYXpfDYiB7dQOFCPi2QbN41563012743317compressflag.jpg

  1

  融资渠道被斩断,开发商资金链紧张

  但凡是混地产圈的人,应该都知道,从2018年起,国家就对房地产融资,开始了逐步收紧政策,从棚改融资贷收紧,到开发贷收紧,再到这两天最受关注的“地产信托业务被叫停”,可以说,开发商资金链在近两年来,面临了前所未有的考验。

  这也是为什么去年碧桂园紧急叫停了三四五线城市全覆盖战略,转而变成“用规模换现金”的打法;万科去掉“地产”更名为“万科企业”的根本原因。

  cdijrUIwnYVMM5X8ubgq7teisBaUaWOKaLGZx0mLCDvnR1563012743320.jpg

  作为一个小白购房者,上面一段文字是不是看不太懂?没关系,二娃来给大家解释一下!

  上面就是说,以前开发商拿地也好,棚改也好,基本大部分的钱都是去银行融资,不需要自己掏钱,但是后来调控越来越严,银行也不给钱融资了,开发贷只放给部分的龙头房企,很多开发商根本拿不到钱。所以,房企想要去拿地,开发新项目,只能靠自己现有的资金去操作。这么一来,手里没有充足现金流的开发商,根本玩不动这把大刀。

  而这样的现象,往往会让开发商更加谨慎,出现几个结果:

  ①不敢乱去拿地,地王项目越来越少。

  ②尽可能快速销售手里的库存,以释放折扣和优惠来卖房。

  ③一手房,二手房价格颇受冲击,涨价可能性减小。

  x4=lJF29i15P6QbVVAC=QaeRQNIILwQolVpucocZJTOT41563012743320.jpg

  2

  资金链实在熬不住的,只能断臂求生存

  大家都知道,在地产界,其实有非常多的开发商是“高杠杆”玩家,他们的资金多半来自融资和发行债券,所以,当融资渠道被掐断之时,也就是他们游戏结束之际。

  比如“泰禾集团”它就是一名高杠杆玩家的代表,所以,在融资渠道收紧后,熬不住的它,不得不断臂求存!前后卖掉了全国数个项目,其中,泰禾广州院子,卖了51%股权给世茂、卖了29%股权给五矿,佛山泰禾院子也卖了30%股权给世茂。

  yzrghQO6ehLHL9rOvGJ8R9jW6SwxRvTwVHCDGAX2Nerjn1563012743313.jpg

  泰禾广州院子

  另外,粤泰集团也是一个很好例子,因为资金链断裂,而不得不转让了海珠天河湾二期、五羊“广州嘉盛大厦”、淮南恒升天鹅湾20%股权、深圳横岗四联贤合城市单元更新项目20%股权给世茂,转让资金共计63.97亿元。

  DtAjWOcpukkrx9m9JJ7Plo0iPTfadu09Aa2toYnZ0GEfB1563012743321compressflag.jpg

  被转让的广州嘉盛大厦

  虽然说,这属于“正常的商业行为”但也绝对是耐人寻味。

  为什么这些开发商都在今年出现资金链断裂?不得不说,这和整个市场环境以及政策调控,密不可分!未来几年,中小型房企生存或将更加艰难。

  3

  为了尽可能减少成本,开始“抱团取暖”

  那么,资金链紧张的情况下,又想要继续开发新项目怎么办?

  为了尽可能减小开发成本,于是广州市场出现了越来越多的“抱团式”开发的项目。少的,两个开发商一起开发一个楼盘,比如,保利碧桂园公园大道、华发华润峰尚九里、首创碧桂园悦山府、还有龙湖招商白云项目(刚拿完地,还未动工)。

  BbcPbpv3jBgpDj2A8Nxul23rk02uXX43rQouGT9qMCoLc1563012743317compressflag.jpg

  保利碧桂园公园大道项目实景图

  多一点的,甚至三个开发商一起开发,比如,中海金地保利大国、远洋招商保利东湾、中交绿城越秀柳岸晓风、保利世茂招商臻园。

  不得不说,这确实是一个共生存的好方法。

  oa2fhnc9qXKU70eaPXvOqu3vNyqDlnZaCu7sqV9XthTmH1563012743320compressflag.jpg

  | 大国实景图

  4

  限签又限价,想涨价不允许

  不过,2018年-2019年既然是房地产调控年,当然不只是融资渠道收紧这么简单,“限价”、“限签”、“限备案”同样让开发商挠头抓耳。

  根据开发商朋友爆料,他们想要开盘卖房,必须要把公建配套设施建到2/3才能拿到预售许可证(不同项目要求不一样,有的要求要建完验收后才给预售许可证),而拿到预售证后想开盘,“低开高走”的策略也行不通了,因为政府下了一个“紧箍咒”:楼盘拿到预售许可证之后,需以书面形式,进行申报备案价,审核通过后,在半年内不得更改价格,过了半年后,调整备案价也必须在10%以内。

  0TQjnVRVCXiJNgTw69=0vaaNTvb9x5dJzSi06=mxMn2631563012743320.jpg

  如此一来,开发商卖房速度变慢了,价格也不能随便上涨或下跌了,资金周转变得更加吃力。

  5

  高佣金做渠道分销 房企利润再缩水

  另外,在中国的房地产市场中,大多数人都是遵行“买涨不买跌”的理论,所以,大环境越是不好,就有越多人观望,房子也就越难卖。

  那么,开发商急于回笼资金,又该怎么办呢?

  这时候,大多数的项目都是启动分销模式,联动所有中介及分销平台,一起卖房,并且给出2%-6%的高佣金。

  这么一来,开发商让利越多,自己赚的钱也就越少,根据业内朋友透露,近年来,一个项目的盈利能超过10%就已经算不错的了,目前大部分楼盘都只有7%-8%的利润,个别楼盘,因为拿地成本太高,甚至亏本。

  lpfugmybYGjBRaMaJQfj2d1hZaj1Xn=Yx72kcd5e7MrQL1563012743320.jpg

  6

  部分开发商开始拖欠员工工资

  由于项目卖不好,利润又在不断降低,资金链还十分紧张,所以,一些地产公司开始连工资都发不出来了,有的甚至连续拖欠好几个月。

  Urw=htCVmpFfToIQuEiTjFK8d6UjJG5eY8Ed=RraG1EW61563012743320.jpg

  比如YH地产,因为资金问题,多个项目一直没拿房产证,业主维权多次也无济于事,而该地产公司很多员工,也因为拿不到工资而离职。

  好一点的大房企呢,倒不至于这么惨,但是员工普遍的佣金都贬低了,尤其是做策划的,一个月就底薪+1000多的佣金,到手1万块都没有,除去租房、吃饭、打车(尤其是项目在山卡拉的)的钱,几乎所剩无几。

  7

  接下来,该是放优惠,降价的时机了

  所以啊,在二娃看来,今年下半年的形式将更加严峻,如今连地产信托都被监管层按下了“暂停键”,可见开发商的资金链将更加紧张了。

  那么,资金链紧张之后会发生什么事情呢?

  当然是急迫卖房以回笼资金!而且往往伴随着多重优惠推出,比如这两天刷爆朋友圈的祈福天龙苑,从的价格,直接降价到元/!

  vvnbXjA3UGoGOdvMac7hgeUNzH9TqE0P6SOtRWbhMGPzC1563012743319compressflag.jpg

  7月13日祈福万景峰售楼部人气

  所以,二娃认为,这个时候便是刚需客抄底的好时机,我比较建议大家观望到国庆期间或年底再买,因为,这时候是房企冲业绩的时候,也是优惠最多的时候。

  补充一句:买房,尽可能买在市中心,尽可能买在地铁口,尽可能买有好学位的房子,不然房价跌的话,就是从你家开始!

  最后,二娃还想说一句:如果你有一个在开发商那里上班的朋友,请多给他们一些关爱吧,今年他们工资肯定不高,甚至穷到连火锅都吃不起!

达到当天最大量